Вы нашли подходящее своим целям Помещение, согласовали цену, сроки, и общие моменты. Теперь самое время приступить к перенесению всех договоренностей в Договор аренды и к согласованию Договора. Как Предпринимателю сэкономить при заключении Договора аренды. Какие расходы переложить на Арендодателя. Что попросить дополнительно.

Совет 1

Переложить обязательство по регистрации Договора, а также изготовлению технического плана на Арендодателя.

Государственная пошлина для юридических лиц составляет 20 000 (Двадцать тысяч) рублей. Если у вас и у Арендодателя – «ООО», то кому-то придется платить пошлину за регистрацию, и лучше, это будет Контрагент.

Гос. Пошлина для ИП составляет 2 000 (Две тысячи) рублей.

Изготовление Тех.плана на Помещение, в случае его отсутствия у Арендодателя, может обойтись в сумму до 80 -100 тысяч рублей на Помещение до 1000 м2. Необходимо уточнить у собственника наличие данного тех.плана. В случае его отсутствия вызвать кадастрового инженера и заказать у него обмеры и изготовление, предварительно обговорив затраты.

Совет 2

Договориться о бесплатной рекламе на фасаде.

Зачастую Арендодатели считают, что вывеска над Помещением, то есть над входом, включена в Арендную плату, а вот вывеска на фасаде Здания – это уже за отдельную плату.

Можно прописать в Договоре, что «размещение вывески Арендатора на внешнем фасаде Здания включено в стоимость Арендной платы и дополнительной оплате не подлежит».

Чтобы в дальнейшем Вам не выдали место на какой-то глухой стене, где вы даже не захотите тратиться на рекламную конструкцию и монтаж, рекомендую заранее обсудить месторасположение рекламы на внешнем фасаде Здания и сделать фотопривязку в Приложении к Договору аренды.

Также важно указать, что согласование указанного размещения на фасаде Здания (включая рекламную конструкцию) с компетентными органами осуществляется силами и за счет Арендодателя.

Совет 3

Включить эксплуатационные услуги в арендную плату.

Я рекомендую включать плату за предоставление Арендодателем всех эксплуатационных услуг по содержанию Торгового центра и Помещения в стоимость Арендной платы. Сразу договариваться о фиксированном платеже Базовой арендной платы и перечне обязанностей собственника по эксплуатации, например:

Поддерживать Торговый Центр (либо Здание, в зависимости от того, как прописано в Договоре) в состоянии, обеспечивающем нормальное функционирование Помещения, содержать его в исправности и предоставлять своими силами (или силами третьих лиц) следующие эксплуатационные услуги:

— своевременные обслуживание, ремонт и уборку кровли ТЦ, включая очистку от снега и льда, а также уборку и содержание прилегающей к ТЦ территории, парковки, в том числе, уборку и вывоз снега;

— ежедневную уборку Мест общего пользования;

— своевременное проведение мероприятий по дератизации, дезинсекции и дезинфекции ТЦ;

— техническое обслуживание и ремонт лифтов, эскалаторов, подъемных механизмов ТЦ;

— техническое обслуживание, ремонт инженерных систем и оборудования ТЦ;

— техническое обслуживание, ремонт инженерных систем в Помещениив пределах зоны эксплуатационной ответственности Арендодателя,

— круглосуточную охрану ТЦ без выходных дней, пропускной режим и охрану внешнего периметра Помещения вне рабочего времени Торгового Центра;

— техническое обслуживание, ремонт и обеспечение работы систем пожаротушения, дымоудаления и сигнализации о пожаре,

— своевременный сбор, вывоз и утилизацию мусора/ТБО с Мест общего пользования, а также мусора и иных отходов, складируемых Арендатором.

Совет 4

Переложить часть работ по подготовке Помещения к началу Вами коммерческой деятельности на Собственника Помещения.

С большой вероятностью, когда вы найдете подходящее по своим критериям Помещение, то Вам для вашего вида бизнеса придется вносить в это Помещение капитальные вложения. Я имею в виду вложения в ремонт, который будет соответствовать вашему концепту. Данных вложений не понадобится только в нескольких случаях:

1. если вы арендуете склад

2. если вы сняли офисное Помещение в отличном состоянии под офис

3. у вас нет концепта.

Во всех остальных случаях вам придется переделывать полы, перекрашивать стены. Когда вы начнете переносить или строить новые стены, вам нужно будет переносить сплинкера и доводить систему пожарной безопасности до разрешенных стандартов. Возможно, вам необходимо будет заменить рольставни на стеклянные двери и так далее.

Согласовать часть работ в Помещении силами Арендодателя – отличная возможность существенно снизить сроки окупаемости вашего проекта. В деловой практике Арендодатель в подавляющем большинстве случаев берет на себя расходы по демонтажу в Помещении (осталась страшная старая напольная плитка, или требуется демонтировать остатки оборудования предыдущего Арендатора). Также Собственники соглашаются на обшивку стен гипсокартоном, создание замкнутого периметра Помещения с возведением витрин (к примеру, вы выделяете маленькое Помещение из большого).

Рекомендую подробно смотреть и спрашивать ДО заключения Договора все технические моменты в Помещении: температуру, электрическую мощность, систему вентиляции, кондиционирования, перепад высот и тп.

Совет 5

Спрашивайте и уточняйте все непонятные моменты.

Если вы заключаете Договор по форме Арендодателя и не понимаете, есть ли какие-то скрытые платежи или дополнительные расходы по тексту Договора, то спрашивайте каждый пункт. Крупные федеральные операторы заключают Договоры по полгода, а то и существенно больше. Я считаю, что тот, кто платит деньги, тот и музыку заказывает. В нашей ситуации, это Арендатор.

Например, Арендодатели очень любят прописывать платежи по коммунальным услугам (свет и вода), исходя из торговой площади, сданной в аренду (не равно общей площади Здания). То есть, пропорции платежей искажаются, и на выходе вы платите существенно больше денег. Если по-простому, то например, вся площадь здания – 1000 м2, аренднопригодная (сданная в аренду) — 500 м2, ваше помещение 50 м2. Вы платите коммунальные услуги за места общего пользования (если не включено в базовую плату), как соотношение 50 от 500 м2, вместо 50 от 1000 м2, как могли платить, если бы собственник не хитрил.

Подводя итог,

Надеюсь, мои 5 советов, Как Предпринимателю сэкономить при заключении Договора аренды, помогут Вам на практике. Удачи.