7 главных ошибок начинающего Предпринимателя при аренде нежилого Помещения.

Почему мой бизнес не пошел? Почему я нашел хорошее помещение, но «прогорел»? В чем ошибка? Я рассмотрю в этой статье только те 7 главных ошибок начинающего Предпринимателя при аренде нежилого Помещения, которые напрямую связаны с арендуемым Помещением.

Я не хочу затрагивать процессы товародвижения, финансовую модель, анализировать ликвидность и востребованность в принципе выбранной сферы работы. Меня интересует, какие есть ошибки при аренде Помещения. То есть, какие аспекты успеха или неудачи бизнеса зависят от арендуемого Помещения.

Если вы сейчас находитесь в поиске Помещения или в процессе заключения Договора, то эти короткие заметки могут дополнительно заострить ваше внимание на анализе совершаемой сделки и помочь избежать ошибок.

1 ошибка — Завышенная аренда.

Вы мало торговались по цене или Вас обманули по стоимости метра и все соседи снимают в 2 раза дешевле? Это не важно, напрямую на ваш бизнес это никак не сказывается.

Все, что должно быть важно для вас — это четко понимать свой бюджет при аренде, сколько конкретно процентов от прогнозируемого оборота ваш бизнес-план позволяет оплачивать. Представим, что у вас минимальные издержки на все остальное и сам «продукт» ничего не стоит в изготовлении. Тогда даже если вы будете платить 50% от оборота за аренду — то это может подходить вам.

Но если у вас есть приличная себестоимость товара, наемный персонал, затраты на логистику, аренду оборудования, то тогда логично, что аренда не может быть, например, более 20% от прогнозируемого оборота.

Сложите свои предполагаемые доходы и расходы, постарайтесь при этом быть максимально объективными. Выяснить аналогичные затраты конкурентов, и начинайте считать, какую стоимость аренды вы можете себе позволить.

По своему опыту могу сказать, что я бы не стала рисковать слишком высокой арендной нагрузкой, не понимая реалий окупаемости моего бизнеса, с учетом того, что у меня нет сети, которая перераспределит расходы «проблемной» точки в случае неудачи.

То есть, на начальных этапах подбор Помещения, подходящего под ваш бизнес — половина успеха.

Я не буду расписывать ставки аренды «в среднем по больнице», это неэффективно и бесполезно. Неотапливаемый склад где-нибудь в средней полосе России может стоит 30 руб. за м2/месяц, а аренда на Тверской в Москве может стоит 10 000 долларов за м2/в год. Поэтому общие рекомендации здесь неуместны.

2 ошибка — Гиблое место.

Не важно, сколько должна составлять аренда от прогнозируемого вами оборота, если оборота нет в связи с неподходящим местом расположения для ведения вашего бизнеса. Вообще нет.

Если мы говорим о торговле, то понятно, что нас интересует проходимость, но не всегда. Главное, это найти свою целевую аудиторию. Нужно знать, кто является вашим потенциальным клиентом, и от этого отталкиваться при поиске места для аренды.

Если вы открываете шиномонтаж, то вам не нужно место у метро, там нет ваших потенциальных клиентов, вам нужны трассы, дороги, гаражи, жилые районы, жилые комплексы, подземные паркинги и так далее. Но если вы хотите открыть модный гастробар, то тогда Помещение в подземном паркинге, вне зависимости от его цены, вряд ли вам подойдет.

Перед тем, как заключить договор аренды, вы должны как минимум:

  • хорошо узнать место,
  • проанализировать проходимость,
  • провести опрос потенциальной целевой аудитории,
  • проверить наличие конкурентов.

3 ошибка — Неправильный прогноз реальных сроков окупаемости и отсутствие финансовой «подушки» на период раскрутки.

В любом бизнес планировании большое внимание уделяется расчету окупаемости проекта. Вкладывая деньги, нужно понимать, какие сроки выхода в «0» с учетом или без амортизации Вас устроят. Разумеется, чем меньше срок окупаемости, тем меньше рисков, тем интереснее проект. Но иногда, высокие сроки окупаемости зависят от сложности и масштабности проекта.

Для кого-то, начать зарабатывать через 3 месяца — вопрос жизни и смерти.

Для кого-то, окупаемость 24 месяца — это вполне себе разумный срок.

Существуют формулы для расчета прогноза окупаемости с учетом вносимых вложений, прогнозируемого товарооборота, себестоимости продукции, прямых и косвенных расходов, аренды, налогов и т.д.

Всегда оставляйте финансовую подушку для непредвиденных обстоятельств или в случае, если не достигнут тот положительный результат, который вы ожидали, но сдаваться еще рано. И заблаговременно на холодный рассудок продумывайте, какой срок и сумму вы готовы еще потратить в случае, если «не пошло». Я не рекомендую влезать в кредит, который начнет «генерить» вам существенный минус в случае несвоевременной выплаты. Потому что осознанный риск — это эксперимент, а неосознанный риск — глупость. Ну и всегда полезно помнить древнюю индейскую поговорку: если конь сдох — слезь с него.

4 ошибка — Слишком большое/ слишком маленькое Помещение.

Ваше Помещение должно отвечать потребностям вашего бизнеса сейчас, а не через 100 лет. То есть, если у вас пока нет четкой аудитории, не надо с наброском на будущее снимать Помещение на 300 квадратов больше того, что нужно.

Каждый м2 вашей площади должен соответствовать вашим актуальным целям и приносить прибыль. Если вы платите наемному персоналу, бухгалтерам или управленцам, то не надо делать для них отдельный кабинет на торговой площади, коротая стоит дороже офисной, если в этом нет необходимости. Лучше подумать про аутсорс.

Продумайте концепт вашего Помещения на этапе подбора, сколько должно быть м2, как они должны быть организованы. Хорошо, если у вас будет гранд-план, дизайн-проект.

5 ошибка — Кабальный договор аренды.

От Договора аренды зависит многое. Сохранность внесенных вами капиталовложений, ваше спокойствие, уверенность в развитии, в будущем. Финансовые риски при выходе из Договора и возможные юридические последствия.

В этой статье можно подробнее почитать про то, что должно и чего не должно быть в Договоре аренды.

6 ошибка — Неподходящий ремонт, проблемы с коммуникациями.

Я не из тех, кто считает, что ремонт в арендуемом Помещении — первоочередная задача начинающего Предпринимателя, некий «показатель» ликвидности проекта. И не понимаю, когда люди, вкладывают существенные средства в ремонт не принадлежащего им Помещения, не имея ни гроша за душой.

Вкладываться в ремонт основательно с широкой руки могут позволить себе разве что крупные торговые сети, но и они предпочитают делать ремонт за счет Арендодателя (например, Inditex).

Если мы говорим о малом бизнесе, то уровень ремонта конечно зависит от направления деятельности, и есть сферы, где ремонт решает все. Но все же надо сдерживать свои порывы, особенно когда захотелось золотой унитаз в подсобке.

Недавно читала про стоматолога из Канады, который на аукционе купил зуб Джона Леннона для своей клиники за какие-то баснословные деньги. Ну, во-первых, стоматолог из Канады, что говорит само за себя.

А во-вторых: неплохой рекламный ход. Думаю, что в рамках небольшого города, такая странная инвестиция в ремонт, дизайн клиники сможет принести неплохие дивиденды с учетом повышения «статусности» и престижности и любопытства, проявленного клиентами.

7 ошибка — Отсутствие изюминки, высокая конкуренция.

Я не предлагаю найти и освоить нишу бизнеса, до этого никем не занятую, то есть изобрести велосипед заново. Нет. Если вдруг это у вас получилось, круто конечно.

Но когда вы открываете магазин одежды из Италии (иначе говоря, из Китая), в торговой галерее, и торгуете ничем не примечательным товаром в ничем не примечательном Помещении, то тогда удивляться ничем не примечательным заработкам также не надо. Ваш бизнес должен иметь свое лицо. Придумайте что-то новое, воздушный шарик при покупке торта. Придумал же Starbucks писать на стаканах Имя.

7 главных ошибок начинающего Предпринимателя при аренде нежилого  Помещения.

Comments:

  • CBD for Sale Август 04, 2020

    Hello everyone, it’s my first go to see at this
    web page, and piece of writing is really fruitful in favor of me, keep up posting these articles.

    My web site CBD for Sale

Leave A Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *