Почему мой бизнес не пошел? Почему я нашел хорошее помещение, но «прогорел»? В чем ошибка? Я рассмотрю в этой статье только те 7 главных ошибок начинающего Предпринимателя при аренде нежилого Помещения, которые напрямую связаны с арендуемым Помещением.
Я не хочу затрагивать процессы товародвижения, финансовую модель, анализировать ликвидность и востребованность в принципе выбранной сферы работы. Меня интересует, какие есть ошибки при аренде Помещения. То есть, какие аспекты успеха или неудачи бизнеса зависят от арендуемого Помещения.
Если вы сейчас находитесь в поиске Помещения или в процессе заключения Договора, то эти короткие заметки могут дополнительно заострить ваше внимание на анализе совершаемой сделки и помочь избежать ошибок.
Вы мало торговались по цене или Вас обманули по стоимости метра и все соседи снимают в 2 раза дешевле? Это не важно, напрямую на ваш бизнес это никак не сказывается.
Все, что должно быть важно для вас — это четко понимать свой бюджет при аренде, сколько конкретно процентов от прогнозируемого оборота ваш бизнес-план позволяет оплачивать. Представим, что у вас минимальные издержки на все остальное и сам «продукт» ничего не стоит в изготовлении. Тогда даже если вы будете платить 50% от оборота за аренду — то это может подходить вам.
Но если у вас есть приличная себестоимость товара, наемный персонал, затраты на логистику, аренду оборудования, то тогда логично, что аренда не может быть, например, более 20% от прогнозируемого оборота.
Сложите свои предполагаемые доходы и расходы, постарайтесь при этом быть максимально объективными. Выяснить аналогичные затраты конкурентов, и начинайте считать, какую стоимость аренды вы можете себе позволить.
По своему опыту могу сказать, что я бы не стала рисковать слишком высокой арендной нагрузкой, не понимая реалий окупаемости моего бизнеса, с учетом того, что у меня нет сети, которая перераспределит расходы «проблемной» точки в случае неудачи.
То есть, на начальных этапах подбор Помещения, подходящего под ваш бизнес — половина успеха.
Я не буду расписывать ставки аренды «в среднем по больнице», это неэффективно и бесполезно. Неотапливаемый склад где-нибудь в средней полосе России может стоит 30 руб. за м2/месяц, а аренда на Тверской в Москве может стоит 10 000 долларов за м2/в год. Поэтому общие рекомендации здесь неуместны.
Не важно, сколько должна составлять аренда от прогнозируемого вами оборота, если оборота нет в связи с неподходящим местом расположения для ведения вашего бизнеса. Вообще нет.
Если мы говорим о торговле, то понятно, что нас интересует проходимость, но не всегда. Главное, это найти свою целевую аудиторию. Нужно знать, кто является вашим потенциальным клиентом, и от этого отталкиваться при поиске места для аренды.
Если вы открываете шиномонтаж, то вам не нужно место у метро, там нет ваших потенциальных клиентов, вам нужны трассы, дороги, гаражи, жилые районы, жилые комплексы, подземные паркинги и так далее. Но если вы хотите открыть модный гастробар, то тогда Помещение в подземном паркинге, вне зависимости от его цены, вряд ли вам подойдет.
Перед тем, как заключить договор аренды, вы должны как минимум:
В любом бизнес планировании большое внимание уделяется расчету окупаемости проекта. Вкладывая деньги, нужно понимать, какие сроки выхода в «0» с учетом или без амортизации Вас устроят. Разумеется, чем меньше срок окупаемости, тем меньше рисков, тем интереснее проект. Но иногда, высокие сроки окупаемости зависят от сложности и масштабности проекта.
Для кого-то, начать зарабатывать через 3 месяца — вопрос жизни и смерти.
Для кого-то, окупаемость 24 месяца — это вполне себе разумный срок.
Существуют формулы для расчета прогноза окупаемости с учетом вносимых вложений, прогнозируемого товарооборота, себестоимости продукции, прямых и косвенных расходов, аренды, налогов и т.д.
Всегда оставляйте финансовую подушку для непредвиденных обстоятельств или в случае, если не достигнут тот положительный результат, который вы ожидали, но сдаваться еще рано. И заблаговременно на холодный рассудок продумывайте, какой срок и сумму вы готовы еще потратить в случае, если «не пошло». Я не рекомендую влезать в кредит, который начнет «генерить» вам существенный минус в случае несвоевременной выплаты. Потому что осознанный риск — это эксперимент, а неосознанный риск — глупость. Ну и всегда полезно помнить древнюю индейскую поговорку: если конь сдох — слезь с него.
Ваше Помещение должно отвечать потребностям вашего бизнеса сейчас, а не через 100 лет. То есть, если у вас пока нет четкой аудитории, не надо с наброском на будущее снимать Помещение на 300 квадратов больше того, что нужно.
Каждый м2 вашей площади должен соответствовать вашим актуальным целям и приносить прибыль. Если вы платите наемному персоналу, бухгалтерам или управленцам, то не надо делать для них отдельный кабинет на торговой площади, коротая стоит дороже офисной, если в этом нет необходимости. Лучше подумать про аутсорс.
Продумайте концепт вашего Помещения на этапе подбора, сколько должно быть м2, как они должны быть организованы. Хорошо, если у вас будет гранд-план, дизайн-проект.
От Договора аренды зависит многое. Сохранность внесенных вами капиталовложений, ваше спокойствие, уверенность в развитии, в будущем. Финансовые риски при выходе из Договора и возможные юридические последствия.
В этой статье можно подробнее почитать про то, что должно и чего не должно быть в Договоре аренды.
Я не из тех, кто считает, что ремонт в арендуемом Помещении — первоочередная задача начинающего Предпринимателя, некий «показатель» ликвидности проекта. И не понимаю, когда люди, вкладывают существенные средства в ремонт не принадлежащего им Помещения, не имея ни гроша за душой.
Вкладываться в ремонт основательно с широкой руки могут позволить себе разве что крупные торговые сети, но и они предпочитают делать ремонт за счет Арендодателя (например, Inditex).
Если мы говорим о малом бизнесе, то уровень ремонта конечно зависит от направления деятельности, и есть сферы, где ремонт решает все. Но все же надо сдерживать свои порывы, особенно когда захотелось золотой унитаз в подсобке.
Недавно читала про стоматолога из Канады, который на аукционе купил зуб Джона Леннона для своей клиники за какие-то баснословные деньги. Ну, во-первых, стоматолог из Канады, что говорит само за себя.
А во-вторых: неплохой рекламный ход. Думаю, что в рамках небольшого города, такая странная инвестиция в ремонт, дизайн клиники сможет принести неплохие дивиденды с учетом повышения «статусности» и престижности и любопытства, проявленного клиентами.
Я не предлагаю найти и освоить нишу бизнеса, до этого никем не занятую, то есть изобрести велосипед заново. Нет. Если вдруг это у вас получилось, круто конечно.
Но когда вы открываете магазин одежды из Италии (иначе говоря, из Китая), в торговой галерее, и торгуете ничем не примечательным товаром в ничем не примечательном Помещении, то тогда удивляться ничем не примечательным заработкам также не надо. Ваш бизнес должен иметь свое лицо. Придумайте что-то новое, воздушный шарик при покупке торта. Придумал же Starbucks писать на стаканах Имя.
Что
лучше выбрать для целей своего бизнеса?
Стрит ритейл или торговый центр? В чем
разница?
«Street
retail»
(c
англ.
«уличная торговля»)
—
это помещение, имеющее статус нежилого,
располагающееся на первом (цокольном)
этаже жилого дома:
1.
Надо ли уведомлять об индексации по Договору аренды зависит от того, какая индексация предусмотрена в Договоре аренды.
(далее…)