7 способов оптимизации арендной нагрузки (Часть 1)

Бизнес — оправданный риск?

Я считаю, что бизнес – это оправданный риск. Попробуем повысить процент «оправданности» для тех, кто хочет снять помещение в аренду. Ниже вы увидите 7 способов оптимизации арендной нагрузки, которые я пробовала и могу порекомендовать. Они помогут вам снизить затраты на аренду недвижимости и улучшить ваш финансовый результат.

Определения, понятия, ссылки на ст. ГК, знание основ юриспруденции – это важно, но это не поможет, если вы не умеете договариваться с партнерами и вести дела. В этой статье я не буду рассматривать ликвидность Помещения, или юридические аспекты заключения Договора, сосредоточившись только на экономической стороне вопроса: как снизить аренду, как вытащить деньги из аренды в оборот, как снизить % аренды в обороте?

1 способ оптимизации арендной нагрузки – это «Торговаться».

Торговаться при заключении договора.

Торговаться, когда вы нашли подходящее под ваши цели Помещение.

Ничего не может быть важнее и не может помочь Вам сэкономить на начальном этапе, нежели торг.

Все без исключения Помещения, жилые или коммерческие, выставляются с учетом % на торг. Это правило действует при покупке квартиры, при снятии помещения street-retail, при аренде в Торговом центре. Везде. Если вы не спрашиваете о снижении цены, то сразу теряете деньги.

Разумеется, размер возможной скидки от первоначальной цены зависит от многих факторов:

— проходимости Помещения, — срочности сдачи для собственника, — спроса,
— времени, которое данное помещение вакантно,
— размера Помещения (100 м2 или 5000 м2),
— юридической чистоты объект.

Но запомните, что 5-10% от цены — это изначально заложенный торг.

Я не буду спорить, что бывают настолько востребованные Помещения, которые разбираются как «горячие пирожки». Например, маленькие проходные площадки у метро от 5 м2 до 20 м2. НО: если вы ищете такое Помещение и нашли его, то даже тогда нужно трезво оценивать ставку аренды. Потому что потраченные на аренду деньги занимают существенную долю оборота для небольших частных предприятий, это потенциальный риск, который надо минимизировать.

Во всех остальных Помещениях, если вы ищете помещение под магазин, салон, бутик и так далее, то проявляйте спокойствие. С учетом рыночной ситуации последних 5 лет и снижения покупательской способности, вы можете быть уверены, что Ваше от вас не уйдет. Когда мы говорим о Помещении, которое Вам необходимо для открытия бизнеса, то лучше «перебздеть, чем недобздеть». Потратить время, но найти максимально подходящее под ваши критерии, под ваш запрос.

Еще хочу обратить внимание, что если собственник готов на большую скидку, скажем, 50% от изначальной цены, то это:

1. неправильная оценка им стоимости Помещения, что говорит о непрофессионализме Собственника (здесь есть риск нарваться не неадекватного владельца, с которым будет трудно договориться, или который будет часто менять свое мнение)

2. глухое место расположения Помещения, которое нужно еще раз оценить и обдумать.

3. мошенничество (поможет только проверка документов).

2 способ как оптимизировать арендную плату – это «Просить скидку».

Просить скидку в текущем Помещении, которое вы уже сняли.

Конечно, глупо рассчитывать на то, что вы сняли Помещение, договорились о цене, подписали Договор, но уже через неделю начали просить снижения Арендной платы, причем Ваши слова не подтверждаются никакими финансовыми показателями, и Собственник с радостью на это согласился.

Я представляю такую ситуацию только в случае, если вы сняли сильно завышенное по цене Помещение, и поняли, что оно не соответствует заявленным критериям, через неделю. И у вас 2 варианта: расторгнуть договор или согласовать пересмотр Арендной платы. Или выяснились какие-то скрытые недостатки, о которых не было известно при заключении Договора.

В противном случае, должно пройти хотя бы какое-то количество времени, когда вы начнете просить пересмотра Арендной платы.

Для собственника потеря Арендатора – это потеря денег и времени на поиск нового Арендатора, новое подписание договора, потери в арендной плате на новые арендные каникулы, это лишние операционные усилия. Намного проще договориться с Вами, тем более если уже есть опыт совместной работы. И предоставить временную поддержку, снизив аренду на определенный промежуток времени.

Важное замечание. Как высчитать % аренды в товарообороте:

В тот момент, когда вы арендуете Помещение, вы уже должны четко понимать границы не только ставки аренды и площади Помещения, но и прогноз вашего Товарооборота. То есть у вас на листочке или в голове должна быть четкая модель того, какой процент аренды в вашем товарообороте допустим. Единой модели нет, понятно, что если % аренды в обороты высокий, то это будет съедать часть прибыли. Мы говорим не об этом. Мы говорим о том, какой % аренды в Товарообороте (далее — ТО) сделает вашу деятельность финансово-эффективной в принципе. Например:

Ваш оборот, который вы планируете: 400 000 рублей.

Из него себестоимость вашего товара – 100 000 рублей.

Остается маржа. 300 000. Сколько из этих денег предполагается на арендную плату и иные косвенные/управленческие расходы. Какой процент аренды в обороте будет приемлемым в вашей ситуации. Если аренда будет 100 000 от 400 000 или 25%, это приемлемый для вас критерий или нет? При каком % аренды в ТО ваше предприятие будет приносить вам 0 руб., а при каком отрицательный результат.

Вы можете следить за этим показателем, и когда он приближается к пограничной для вас отметке, начинать просить скидку.

Или в период спада продаж, который бывает в каждом виде бизнеса.

Я могу дать несколько ориентиров, какую по размеру скидку просить, но конечно все индивидуально:

5-10 % — небольшая скидка для поддержания плана продаж. Если вы напишите слезное письмо, где распишите, какие плохие у вас показатели, как вы стараетесь справиться своими силами, но ничего не получается. Какой в России кризис и спад покупательской способности, то вполне возможно, что собственник согласует небольшую временную меру поддержки. Такую скидку я бы просила в том случае, если вас не устраивают темпы окупаемости или роста продаж.

10-20% — просим в случае наличия обоснованной необходимости снижения. Приводим конкретную статистику ваших продаж и факторов ценообразования аренды Помещения (падение посещаемости ТЦ, появление нового крупного объекта недвижимости рядом, сравнение по ценам с другими соседними локациями.). Говорим, что в случае отсутствия понимания со стороны собственника, перспективы партнерства не утешительные.

40 и более % — когда вы действительно приняли решение и готовы закрыться и съехать, и вас не спасет временная мера, вам нужен пересмотр аренды. Ваш бизнес убыточный.

3 способ и 7 способов оптимизации арендной нагрузки – это «Перейти на % от ТО».

То есть, перейти на оплату голого процента от Товарооборота. Ну или с минимальным фиксом. Что все это значит?

Это распространенная практика у крупных федеральных операторов. Она давно зарекомендовала себя на рынке. Это абсолютно прозрачная модель взаимодействия. С недавних пор (лето 2017 г.) все организации и ИП перешли на электронные кассы, информация из которых отправляется напрямую в выбранному оператору фискальных данных (ОФД), откуда она автоматически попадает в налоговую.

То есть, у вас купили кофе, через секунду этот чек уже есть в налоговой. ОФД выступает посредником между вами и налоговой. Собственник видит ваши продажи и получает процент от ваших продаж. То есть от вашего товарооборота. Например, вы наторговали на 500 000 рублей в месяц. С собственником договорились на 15 % от ТО. То есть, вы заплатите 75 000 рублей аренду.

При этом, например, вы договорились на минимальный фиксированный платеж в месяц (базовый) – 50 000 рублей. Получается, вы платите 50 000, а потом доплачиваете еще 25 000 рублей.

Следующий месяц ваш оборот 300 000 рублей. 15 % — это 45 000 рублей. Но ваш минимальный платеж – 50 000 рублей. Вы платите только минимальный платеж.

Переход на процент от товарооборота – это хороший способ оптимизировать арендную плату в условиях спада продаж. Можно попробовать договориться с собственником, что в течение всего года вы платите фиксированную ставку, но на период снижения продаж (например, с января по март) – процент от Товарооборота.

Часть 2 статьи 7 способов оптимизации арендной нагрузки здесь.

Leave A Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *