Что лучше выбрать для целей своего бизнеса? Стрит ритейл или торговый центр? В чем разница?

«Street retail» (c англ. «уличная торговля») — это помещение, имеющее статус нежилого, располагающееся на первом (цокольном) этаже жилого дома:

1. Это первые этажи современных жилых комплексов, где застройщики еще на этапе проектирования, предусматривают наличие нежилых помещений на первых этажах либо встроенно-пристроенных помещений с отдельным входом, предназначенных для размещения магазинов, кафе, ресторанов, банков и других организаций торговли.

2. Это первые и цокольные этажи жилых домов, где собственники перевели свои квартиры в статус «нежилого помещения» и организовали отдельный вход с улицы.

3. Это исторический центр города с классическими пешеходными торговыми улицами (например, Невский проспект, Лиговский проспект, наб. канала Грибоедова в Санкт-Петербурге, Тверская, Петровка, Арбат, Кутузовский проспект, Ленинградский проспект, Проспект Мира в Москве).

4. Это отдельно стоящие нежилые здания, не обладающие статусом Торгового центра, а также можно к ним отнести первые этажи бизнес-центров, промышленных предприятий, открытых под определенный вид бизнеса.

Однозначного ответа «что выбрать под аренду: «стрит-ритейл» или торговый центр» нет. Для ответа на этот вопрос, надо определиться с целями, под которые арендуется Помещение.

Цель аренды. Торговый профиль Арендатора.

Никто вам не мешает рассматривать разные варианты. Но надо четко понимать, что проходимость/трафик около метро в случае открытия небольшого Помещения под кофе-точку не равен трафику на первом этаже Бизнес-центра в отдаленном от пешеходных маршрутов районе.

И если в первом случае, практически все пешеходы являются вашей целевой аудиторией, то во втором случае — только сотрудники и посетители бизнес-центра. Разумеется, при аренде Помещения у метро (если вы сможете его найти) ставка аренды будет выше, но и количество чашек кофе в час также будет выше. И уже от этого просчитывать окупаемость.

Если мы говорим об аренде в Торговом центре, то надо не забывать, что многие федеральные сети Торговых центров не будут сажать Арендатора, у которого открывается первая точка. То есть, как правило, такие ТЦ работают также с федералами.

По статистике сайта cre.ru наиболее активные арендаторы «стрит-ритейл»:

— Продукты – 25%;

Магниты, Пятерочки, магазины 24 часа в спальных районах, овощи/фрукты. Если вы планируете открыть круглосуточный продуктовый магазинчик в новом жилом комплексе, где пока еще нет никаких альтернатив у жильцов, то это может стать действительно выгодным бизнесом.

— Рестораны и фуд-корт – 25%;

Здесь все понятно. Открывать можно. Разного формата. От «Пышки, кофе, шаурма» до ресторанов люкс.

— Детские товары – 10%;

Если мы говорим о крупных операторах, таких как «Детский мир», то конечно их риски минимизированы. Они сами «генерят» себе трафик, являются трафикообразующими, поэтому и риски минимальны. Но, к сожалению, много примеров открытия частных небольших магазинчиков детской одежды, которые выживают с большим трудом.

Для таких магазинчиков я вижу следующие варианты:

— Если у вас супер продвинутый «Instagram», и арендуемое вами помещение на первом этаже жилого дома, является не более чем шоу-румом, и вы можете позволить себе содержать его, так как основная масса продаж происходит онлайн, то почему бы и нет. Клиенту всегда приятно знать, что в случае необходимости он сможет найти Вас. Но если у вас нет рекламы, клиентов и аренда Помещения сжирает большую часть выручки, тогда стоит повременить.

— Открытие «детских товаров» рядом с профильными детскими учреждениями/организациями, детскими садиками, бассейнами, спортивными секциями.

— Товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары и книги – 10%;

— Спортивные клубы – 5%;

Актуально для встроенно-пристроенных Помещений в жилых комплексах, а также цокольных этажей жилых домов. Как правило, такие спортивные клубы ориентированы на жителей близлежащих домов, направление может быть любым, йога, фитнес, пилатес, детское самбо. Все что угодно, лишь бы это было востребовано.

— Автомобили – 5%;

Используется как имиджевый магазин, витрина бизнеса.

— Связь и банки – 5%;

— Косметика – 5%;

— Одежда и обувь – 5%;

— Ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки – 2%;

— Сфера развлечений – 2%;

— Зоотовары – 1%.

Как мы видим из этой статистики, открытие магазина одежды и обуви — не самая лучшая идея, если:

• он не является флагманским, визитной карточкой компании,
• не генерирует трафик себе самостоятельно,
• вы не готовы содержать его в убыток (за счет других объектов),
• он не является специализированным (для диабетиков, ортопедическим) и т.п.

Масштаб города, наличие крупных Торговых центров. Расположение.

Принимая решение об открытии своего бизнеса в Помещении формата «street retail» необходимо также учитывать объем рынка в данном городе в целом, и какими торговыми объектами он наполнен. Если речь идет о небольшом городе с населением менее 70 000 — 100 000 человек, то вероятнее всего есть 2-5 торговых центров, где сосредоточены основные операторы. И предложения торговых помещений формата «стрит-ритейл» являются вполне ликвидными.

В некоторых городах регионального значения центр города, где есть сосредоточение пешеходных потоков, представлен только помещениями, расположенными на первых этажах домов, а крупные торговые центры построены в новых районах, или на окраине города.

Разрешенное использование.

К нежилым Помещениям, расположенным в жилых домах, могут предъявляться особые требования к разрешенному использованию. Некоторые организации (торговые точки, предприятия услуг) не могут быть там размещены по закону. Проверяйте эту информацию заранее. А также уточняйте вопросы:

• качества инженерных систем,
• мощность электросетей,
• как организован доступ клиентов в Помещение
• возможность организации круглосуточной работы,
• наличие витрин и возможность размещения вывески/рекламы.

Из недавних нововведений, например, с 01.10.2019 г. вступают поправки в Жилищный кодекс, согласно которым «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Также запрещается размещать в жилых домах промышленное производство (при этом, частное производство, такое как изготовление тортов на заказ, разрешено), продавать автозапчасти, шины. Рыбные магазины, прачечные, химчистки разрешены, но только до 23.00 часов.