В статье даны топ 10 советов при аренде Помещения в Торговом центре. Как правильно арендовать Помещения в ТЦ. Что включить в Договор. Какие нюансы важно учесть.

1. Односторонний выход Арендатора должен быть.

Арендуя Помещение, вы конечно рассчитываете окупаемость, сроки реализации вашего проекта, верите в его успех, но ситуации бывают разные. Если в Договор не внесены положения об одностороннем внесудебном порядке выхода из Договора, то вероятнее всего его можно расторгнуть либо по предусмотренным нарушениям со стороны Арендодателя (это надо доказать), либо по суду. Согласитесь, не самый удобный и безопасный для Арендатора вариант.

Поэтому необходимо включить в Договор (в случае ее отсутствия) фразу:

«Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора до истечения срока действия настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке (п.п. 1,2 ст.450.1 ГК РФ), без объяснения причин, посредством направления письменного уведомления Арендодателю не позднее, чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты досрочного прекращения действия Договора, указанной в уведомлении Арендатора. При этом любые расходы и убытки Арендодателя возмещению Арендатором не подлежат.»

Срок уведомления можно предусмотреть любой, который Вам будет комфортен, и на который вы сможете договориться с собственником. Обычно это от 30 дней (в случае краткосрочного Договора) до 90-120 дней в случае долгосрочных (5-10 лет) контрактов.

Если в Договоре есть пункт об одностороннем расторжении без объяснения причин со стороны Арендатора и указано, что вы не возмещаете любые убытки и расходы Арендодателя, то вы совершенно точно застрахованы от неприятностей и у вас всегда есть выход. В прямом смысле слова.

2. Мораторий Арендодателя на выход.

У Арендодателя выхода из Договора быть не должно. Точка.

Иначе в любой момент, вне зависимости от внесенных вами капиталовложений в проект, Арендодатель может начать Вас шантажировать наличием другого Арендатора, который больше платит, или принуждать Вас к досрочному освобождению Помещения. Проще говоря, если у Арендодателя есть выход из Договора, то Вы в любой момент можете оказаться на улице. Я категорически против согласовывать такое положение в Договоре. Есть единичные случаи, когда у собственника появляется право одностороннего расторжения Договора:

1. В обмен на скидку по Арендной плате. При этом, только на период действия скидки (если она не на весь остаток срока Договора).

2. Вы сразу понимаете, что предложение существенно ниже рынка и готовы арендовать его до тех пор, пока не появится новый претендент на место. Собственника тоже такой вариант устраивает.

При этом, в Договоре предусматривается встречное право Арендатора и Арендодателя на расторжение на основании определенных нарушений Договора.

3. Долгосрочный договор или краткосрочный. Зависит от ваших целей.

Краткосрочный договор аренды не подлежит государственной регистрации и заключается на срок до 1 календарного года (как правило, на 11 месяцев). Такой Договор можно заключать, если окупаемость вашего бизнеса составляет 1-4 месяца, и за оставшиеся месяцы вы планируете заработать. Такой Договор можно заключать на небольшие помещения, например под выпечку, кофе-точку, и так далее, если вы не несете больших затрат на ремонт.

Во всех остальных случаях, когда окупаемость составляет срок от 6 месяцев и больше, необходимо заключать Долгосрочный договор аренды (то есть, на срок более года). Такой Договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Для регистрации необходим пакет документов, в том числе присвоенный кадастровый номер на конкретно арендуемое помещение (не на все здание).

В случае, если не получается договориться о затратах на оформление технической документации и госпошлину, возможен вариант заключения долгосрочного договора, который действует до момента регистрации как краткосрочный. При этом он автоматически пролонгируется в случае, если «вы не успели его зарегистрировать».

В Договоре выглядит вот так:

«В случае если к моменту истечения 11 (Одиннадцати) месяцев с даты подписания настоящего Договора настоящий Договор не будет досрочно прекращен и при этом настоящий Договор не будет зарегистрирован как долгосрочный договор аренды в Регистрирующем органе, то настоящий Договор (в части его действия как краткосрочного договора аренды) считается автоматически продленным (возобновленным) каждый раз на следующие 11 (Одиннадцать) месяцев *ЦАТЬ(__) раз подряд ».

4. Компенсация ваших кап. вложений в случае досрочного расторжения по вине Арендодателя.

Пропишете в Договоре порядок возмещения ваших затрат на ремонт Помещения, в случае если вам придется съехать из Помещения по вине собственника. Это даст вам страховку на случай недобросовестности Арендодателя, скрытых дефектов Помещения, проблем с документами и так далее.

Чтобы застраховать себя, надо предусмотреть в Договоре нарушения Арендодателя, на основании которых вы можете потребовать расторжения Договора с возмещением. Это могут быть нарушения положений Договора, закрытие ТЦ на определенный срок компетентными органами, что кстати актуально в связи с ситуацией с участившимися пожарными проверками после ситуации в ТЦ «Зимняя Вишня» и другие.

Обязательно сохраняйте все подтверждающие ваши расходы документы и предусмотрите разумный срок для возврата.

5. Возврат депозита или зачет в счет последнего месяца.

Не лишним будет заранее обговорить судьбу депозита в случае его внесения. Для Арендатора удобнее всего договориться на зачет депозита в счет соответствующего количества последних дней аренды.

В этом случае, вы уведомляете о расторжении Договора (или заканчивается срок Договора) и не платите за последний месяц.

Многие ТЦ прописывают удержание депозита в виде штрафа в случае одностороннего расторжения с вашей стороны. С одной стороны — логично, вы съезжаете и нужно время на то, чтобы найти нового Арендатора. С другой — если вы уведомили заранее, за то количество дней, которое предусмотрено Договором, а в долгосрочных контрактах не менее 60-90 дней, то почему вы должны дарить свои деньги.

Разумеется, всегда есть нюансы, и если, например, собственники настаивают на депозите как штрафе, тогда имеет смысл согласиться, если вы получили бонусы в других частях Договора, договорились о супер коротком сроке вашего одностороннего отказа или Арендодатель несет частично за свой счет расходы на ремонт и подготовку к открытию арендуемого вами помещения. Или это такое супер место в таком ТЦ, где вы готовы рискнуть и потерять сумму депозита.

6. Размер индексации.

Всегда проверяйте размер индексации по Договору, когда и какие платежи будут проиндексированы и стройте свою финансовую модель окупаемости на несколько лет вперед с учетом прогноза арендной ставки с учетом индексации.

7. Штрафы и пени. Ответственность по Договору.

Самая болезненная часть Договора после согласования ставки аренды, срока Договора и порядка его досрочного прекращения — это ответственность по Договору, штрафы и пени за нарушение условий Договора.

Говорить о штрафах и ответственности можно бесконечно долго.

Основное, что нужно запомнить:

— стремимся к тому, чтобы ответственность и штрафы были двусторонними. Нельзя допускать «игры в одни ворота» со стороны собственника.

— за одно и то же нарушение должен быть предусмотрен только один штраф или пени. Часто можно встретить в Договоре штраф и пени одновременно. На штраф (в случае неуплаты) начисляются пени.

Получается двойная ответственность.

— максимальный размер пени 0,1 % от суммы неуплаты за день просрочки. Если видите больше, снижайте.

8. Дополнительные скрытые платежи.

К таким платежам относятся: маркетинг, реклама, клининг, страхование, эксплуатация.

Иногда данные платежи прописываются в Договоре не прямо, а косвенно. Например: «Арендатор обязан заключить Договор клининга/страхования с компанией, одобренной Арендодателем.» Представим, что клининговая компания ООО «Ромашка» принадлежит собственнику и берет за свои услуги фиксированную плату 30 000 рублей в месяц, в то время как привлеченный со стороны клининг мог обойтись Вам в 8 000 рублей в месяц. Разница, очевидно, есть. Отсюда вывод, либо просчитывайте реальную аренду, включающую все платежи. Либо договаривайтесь исключать такие условия из Договора.

Дополнительные платежи могут быть также прописаны в Правилах ТЦ. Обязательно ознакомьтесь с ними. Правила могут быть непосредственно Приложением к Договору аренды, а могут быть отдельным документом, ссылка на который указана в Договоре.

9. Правила ТЦ.

Правила — огромный толмут страниц в 100, читать который у «неподготовленных» на финале согласования Договора не остается сил. На что обратить внимание: на штрафы и пени, валюту, в который они указаны, есть ли дополнительные основания для расторжения Договора. Часто в Правилах ТЦ прописываются положения относительно проведения строительно-монтажных работ, требования к внешнему виду Помещения, положения о доставке товаров, разгрузке-погрузке и так далее.

10. Количество электроэнергии и дополнительные технические нюансы.

В Договоре указывается обязательство Арендодателя на непрерывную подачу в Помещение электроэнергии. При этом указывается количество киловатт на квадратный метр площади Помещения. Убедитесь, что данного количества Вам хватит. Если у вас из технического оборудования — кассы и кондиционер, то много энергии Вам не надо. При наличии холодильного, производственного оборудования этот момент может стать для Вас принципиально важным.

Уточните информацию о перепаде высот в Помещении, несущих стенах, точках подключения к общеобменной вентиляции и кондиционированию, системе холодоснабжения, системе активного пожаротушения: расположение пожарного водопровода, спринклеров, пожарных кранов, дымоудаления. Запросите план расположения транзитных коммуникаций в Помещении, как Арендодатель будет их обслуживать, в ваше рабочее или не рабочее время.