Начало. Докризисный период. 2000-е.

В разгар экономического роста на Руси, когда цены на нефть зашкаливали, а люди в очередной раз поверили, что «невозможное возможно», то есть в докризисные 2000-е гг., когда начинали формироваться крупные российские федеральные сети и в Россию активно «заходили» иностранные ритейлеры, коммерческая недвижимость, особенно в приличных Торговых центрах, которых было не так-то и много, пользовалась большим спросом.

До кризиса 2008 года, а потом и до 2014 года было распространено заключать валютные договоры, в которых сумма Арендной платы отражалась в иностранной валюте: USD (доллары), евро, условные единицы — y.e (USD+евро/2).

«Граница курса» или, как принято говорить, «валютный коридор», зачастую не проставлялась. То есть цена контракта могла быть: 21 000 (Двадцать одна) тысяча долларов 00 центров за все Помещение в год. Или 1 750 (Одна тысяча семьсот пятьдесят) долларов 00 центов в месяц. При этом курс оплаты брался Цб на день оплаты. Например, курс ЦБ на день оплаты 21 ноября 2008 года был 27,5715 RUB за 1 USD. То есть, 1 750 долларов равнялось 48 250, 125 руб. Такие договоры принято называть договорами без фиксации.

В тот период до 2014 г. многие компании, желая «растянуть» сетку на волне экономического роста, и увеличить свое присутствие в разных регионах России, заключали Договоры без фиксации несмотря на возможные риски изменения курса иностранной валюты к рублю. Зачастую эти Договоры аренды также были долгосрочными без права «выхода» (расторжения со стороны Арендатора). Поэтому впоследствии, когда курс иностранной валюты к рублю начал резко и стремительно меняться, многие Арендаторы не могли разорвать невыгодные контракты и несли существенные издержки по арендной плате.

Граница курса. Валютный коридор. Коридор фиксации.

«Граница курса» или «валютный коридор» — это пределы, минимальный и максимальный, по которым может производиться оплата Арендной платы.

В Договоре граница курса или валютный коридор фиксируется как: «курс доллара равен от __ и до___.» Это значит, что если курс будет ниже минимальной отметки, например 55 руб, то вы все равно будете платить по минимальной отметке 55 руб за 1 доллар США, а вот если курс будет выше максимальной отметки, например 62 руб., то вы все равно будете переводить стоимость месячной аренды в долларах в рубли по максимальному курсу 62 руб. за 1 доллар США.

Фиксация курса в договоре аренды после 2014 г.

Если еще 10 лет назад все крупные иностранные девелоперы, управляющие Торговыми центрами (ТЦ) компании, такие как Colliers, JLL, Cushman & Wakefield, CBRE, Knight Frank, а также крупные холдинги, владеющие Торговыми центрами, такие как ТАШИР, ГК Регионы, УК Мкапитал, Икея, Иммоашан и др., были априори ориентированы на заключение исключительно валютных Договоров без фиксации. То сейчас, как уже было сказано выше, эта практика ушла в небытие.

Основной пул операторов, крупные игроки рынка со стороны Арендаторов, в течение последних 5 лет активно пересматривали ставки в Договорах, и сейчас, с учетом невозможности адекватного прогноза курса, заключение таких валютных договоров стало не только нецелесообразным и экономически невыгодным, но и свелось к минимуму. Так как в связи с колебаниями курса нельзя быть уверенным в окончательной цене заключаемого Договора аренды и делать какие-либо прогнозы сроков окупаемости, прибыли. Практика Договоров аренды без фиксации курса изжила себя.

Если Вы заключаете Договор в долларах либо иной иностранной валюте необходимо убедиться, что фиксация курса или валютный коридор указаны. Фактически наличие фиксации курса делает Договор аренды рублевым, оставляя валюту только на бумаге, так как все оплаты происходят в рублях.

Фиксация курса прописывается в Договоре, например, как: «Оплата производится в евро по курсу ___ рублей за 1 евро.». То есть сумму арендной платы в евро вы переводите в рубли по зафиксированному курсу и получается итоговая сумма оплаты в рублях.

Если у вас заключен невыгодный для Вас контракт в иностранной валюте, то просите/ требуйте его пересмотра. В случае превышения размера Арендной платы над средним Оборотом в Помещении судебная практика на стороне Арендатора. Кабальный контракт можно расторгнуть.

Изменения 2020 года. Валютные договоры.

Думаю, что всем очевидно: после весны 2020 г. ситуация на рынке сильно пошатнулась. Законодатель считает, что в сторону Арендатора. В мае 2020 г. в Государственную Думу был внесен законопроект о возможности Арендатора досрочно расторгнуть Договор аренды с возвратом Обеспечительного платежа. Данный закон в каком бы финальном виде он ни был принят, склоняет чашу весов в переговорах по аренде в сторону Арендаторов. В случае, если у вас заключены Договоры «без выхода» или «без фиксации», или с фиксацией, которую постоянно необходимо продлевать и согласовывать заново, то сейчас самое время договариваться с Собственниками по коммерции. Вряд ли еще раз в ближайшей перспективе возможно будет получить более низкие арендные ставки, чем сейчас.